Blog

Splitsen van een woning ZONDER vergunning

Splitsen van een woning ZONDER vergunning

kan een hele dure kwestie worden.

Wat is de situatie?

Op 6 september 2018 verhuurt een verhuurder zijn gesplitste woning voor €1190,- inclusief servicekosten, maar hij heeft niet de benodigde vergunningen voor het splitsen van de woning.

Huurcommissie

De huurder heeft in december 2018 de huurcommissie gevraagd de redelijkheid van de overeengekomen huurprijs te beoordelen. De huurcommissie heeft beslist dat de overeengekomen huurprijs niet redelijk is. De huurcommissie heeft het puntenaantal van het gehuurde vastgesteld op 83 punten en een huurprijs van € 398,97 per maand vastgesteld met ingang van 6 september 2018. Omdat voor het gehuurde geen afzonderlijke WOZ-beschikking is afgegeven, heeft de huurcommissie voor de puntenwaardering de minimum WOZ-waarde (van het peiljaar 2018) van €44.284,00 aangehouden.

Gemeente

Bij besluit van 3 december 2018 heeft het College van Burgemeester en Wethouders bij verhuurder een bestuurlijke boete en last onder dwangsom opgelegd. In de beschikking staat onder meer het volgende:

“Tijdens de controle is geconstateerd dat de woning zodanig is verbouwd dat twee verschillende woonruimten zijn ontstaan. Er is sprake van woonvorming. U beschikt niet over de benodigde vergunning tot woningvorming en omgevingsvergunning.”

De verhuurder zegt de huurovereenkomst op wegens de last onder dwangsom en de huurder gaat hiermee akkoord en op 1 september 2019 is de woning ontruimd.

Rechter

De huurder laat het er niet bij zitten en stuurt (via zijn gemachtigde) de volgende mail: “In opgemelde zaak hebben cliënten, [A] en [gedaagde partij] , mij bericht tot vernietiging van de huurovereenkomst over te gaan. Naar het oordeel van cliënten heeft uw cliënt zich schuldig gemaakt aan een oneerlijke handelspraktijk, door de woning te verhuren aan cliënten zonder te beschikken over de nodige gemeentelijke vergunning(en). Uw cliënt heeft cliënten met dit handelen in een illegale woonsituatie geplaatst”.

De beslissing

De rechter:

  • stelt de huurprijs van de woonruimte vast op € 398,97 per 6 september 2018;
  • verklaart voor recht dat verhuurder een oneerlijke handelspraktijk heeft bedreven en de huurovereenkomst wordt vernietigd;
  • veroordeelt verhuurder tot betaling aan huurder een bedrag ter hoogte van € 8.994,12 (te veel betaalde huur), vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 1 september 2019 tot aan de dag dat alles is betaald;
  • veroordeelt verhuurder tot retournering aan huurder van de waarborgsom van € 1.250,00, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 27 januari 2020 tot aan de dag dat alles is betaald;
  • veroordeelt verhuurder tot betaling van de proceskosten aan de zijde van huurder, tot de uitspraak van dit vonnis begroot op € 1.679,50 aan salaris gemachtigde;
  • veroordeelt verhuurder in de kosten die zijn ontstaan na dit vonnis, begroot op € 124,50 aan salaris gemachtigde, als niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan dit vonnis is voldaan en de explootkosten van betekening van dit vonnis, als er vervolgens betekening heeft plaatsgevonden;

Conclusie

  • De huurinkomsten voor 1 jaar waren (inclusief servicekosten) €14.280,-, dit is terug gebracht tot €5.285,-.
  • De proceskosten zijn €1800,-
  • Het is niet altijd zo dat een huurder ook naar de rechter stapt, maar alleen al de verlaging van €550, per maand aan huur is een hele goede reden om niet illegaal te verhuren
  • HET IS NIET AAN TE BEVELEN, NIET DOEN DUS

Lees het vonnis na in ECLI:NL:RBMNE:2022:786

Legaal splitsen:

Voorwaarde voor legaal splitsten:
1. vergunning gemeente
2. notarieel vastgelegd
3. inschrijving bij het Kadaster
4. woning moet eigen in- of opgang hebben
5. oprichting van VvE

Een appartement dat met een vergunning van de gemeente gesplitst is, heeft een eigen huisnummer. Dit wordt in het BAG register bijgehouden. Je vindt hier alle gegevens over het appartement, oppervlakte, huisnummer, of het een woonfunctie heeft etc. 

https://bagviewer.kadaster.nl/lvbag/bag-viewer/index.html#?geometry.x=160000&geometry.y=455000&zoomlevel=0

Een andere manier van controleren is via het WOZ waarde loket (hier kun je ook zien wat de WOZ waarde is van je woning = de WOZ van 2022 heeft als waardepeildatum 1/1/2021): 

https://www.wozwaardeloket.nl/index.jsp?a=1&accept=true&


Leave a Comment

Het e-mailadres wordt niet gepubliceerd.