Blog

Verhuren, wat gaat er veranderen in 2020?

Verhuren, wat gaat er veranderen in 2020?

(Foto Nienke van Haare Heijmeijer ANPortretten Fotografie)

Er gaat in 2020 veel veranderen voor eigenaren die hun woning willen verhuren. Dit komt door de landelijk regelgeving van de overheid, maar ook Amsterdam gaat zijn huisvestingsverordening aanscherpen. In Den Haag en Utrecht zijn de regels in 2019 al aangepast.

Wat gaat er dan zoal veranderen?
  • De invloed van de WOZ waarde op de puntentelling WWS:

De minister van BZK, waar wonen onder valt, is druk bezig met de noodknop om het middenhuur segment te stimuleren. Echter de stikstof uitstoot en PFAS gooien roet in het eten. Überhaupt duurt het vrij lang voordat de noodknop effectief zal zijn, misschien is er dan al weer een recessie en doet de markt zijn werk.

Maar zij werkt wel aan een plan om in 2020 de invloed van het puntentotaal van de WOZ waarde te beperken in de puntentelling van de WWS. Het voornemen is om het aantal punten van de WOZ waarde nog maar voor 33% mee te laten tellen.

Wordt vervolgd.

  • Het energielabel / energie index:

Heb je nog geen energielabel (afgemeld voor 1/1/15 en 10 jaar geldig) of -index (afgemeld voor 1/1/20 en 10 jaar geldig), dan geldt nu nog het bouwjaar van de woning. Dat gaat veranderen en in 2020 gaat de nieuwe energieprestatie indicator heten (op basis van NTA8800).  De nieuwe indicator wordt uitgedrukt in kWh /m2 GBO/jaar. Binnenkort is de in-ijkingsstudie klaar en zal bekend worden hoe deze nieuwe prestatie zich verhoudt tot label en index. De verwachting is dat er verschuivingen zullen plaatsvinden naar een slechtere klasse. Ook is de verwachting dat de opname duurder zal uitvallen. Het is dus van belang om voor invoering (1/7/2020?) je woning als nog te laten afmelden volgens de huidige regels, je beschikt dan over een index die ten minste 10 jaar geldig blijft.

Lees hier meer

  • Veranderingen in Amsterdam

Per 1 januari gaan er nieuwe regels gelden voor woningdelen, een aantal regels zijn al ingevoerd per 1/7/19.

De website van de gemeente Amsterdam spreekt van: Woningdelen is de overkoepelende term voor kamerverhuur (vergunningplichtig) en inwoning/hospitaverhuur (vergunningvrij). In beide gevallen gaat het om bewoning door 3 of meer volwassenen. Twee volwassenen in een woning beschouwen we als 1 huishouden.

Regels bij kamerverhuur:
  • zelfstandige woning met minimaal 3 onzelfstandige woonruimte;
  • vergunningsplichtig, aanvragen voor 31/12/19;
  • gemeenschappelijke ruimte minimaal 11m2;
  • 1 persoon per kamer;
  • bij 3 onzelfstandige woonruimten geen  geluidseisen;
  • bij 4 onzelfstandige woonruimten wel strenge geluidseisen;
  • maximaal 6 kamers;
  • geluidseisen aangevraagd voor 31/12/19 hoeven pas op 1/7/21 gerealiseerd te zijn;
  • quota per gebouw (25%) en per wijk – 5% voor woningen met minimale oppervlakte van 60m2 = totaal voor de stad: 13.405 vergunningen;
  • iedere bewoner een eigen huurovereenkomst(*);
  • boetes voor woonfraude worden verhoogd naar €20.750,-;
  • de omzettingsvergunning vervalt als de woning langer dan 3 maanden bewoond wordt door maar 2 personen. Het is echter voor een verhuurder niet mogelijk om te controleren hoeveel personen er op zijn adres staan ingeschreven. Het is dus raadzaam om elke twee maanden een verzoek bij de gemeente te doen met de vraag hoeveel personen er staan ingeschreven.

(*) Wanneer iedere woningdeler een individueel huurovereenkomst heeft, krijgt deze meer rechtsbescherming. Er is nu geen sprake meer van liberalisatie omdat een onzelfstandige woonruimte nooit geliberaliseerd is. Een huurder kan dan een (te) hoge huur aanvechten bij de Huurcommissie.
Kamerverhuur wordt hierdoor een stuk minder lucratief.

Voorbeeld: een kamer van  14 m2 in een woning met een gemeenschappelijke woonkeuken van 15 m2 mag dan volgens het puntenstelsel nog maximaal ca. € 225 kale huur gevraagd worden. Stel dat je 3 kamers verhuurt, dan kun je volgens de regels nog slechts 3 x € 225 =    € 775 kale huur vragen voor de gehele woning. Het wordt hierdoor financieel een stuk interessanter om de woning in zijn geheel aan 1 huishouden te verhuren, waarbij de kale huur gegarandeerd in de vrije sector valt en daarmee zeker het dubbele aan huur zal opleveren.

Commentaar van mr. H. Hielkema op de huurovereenkomst voor onzelfstandige woonruimte:

Uit eerdere publicaties was al duidelijk geworden dat het college invloed wil uitoefenen op wat verhuurders met hun huurders afspreken. Het college noemt de veel gebruikte praktijk waarbij een gehele zelfstandige woning op één huurcontract wordt verhuurd aan een groep bewoners. Er is dan geen sprake van kamerverhuur. Het college wil hier grip op krijgen, door aan omzettingsvergunningen de voorwaarde te verbinden dat voortaan een kamerhuurcontract wordt gesloten met elke individuele bewoner. Hiermee zet het college in op lagere huurprijzen en meer huurbescherming voor woningdelers. Op basis van individuele kamerhuurcontracten is geliberaliseerde verhuur niet mogelijk, kan de huurder altijd naar de huurcommissie om de huurprijs te laten toetsen en kan de verhuurder de groep huurders ook niet als geheel aanspreken wanneer deze hun verplichtingen niet nakomen. Wij stellen vraagtekens bij deze regelwijziging, omdat huur(prijs)bescherming niet tot het doel en strekking van de Huisvestingswet behoort. En ook omdat de gemeente hiermee het door het Europees Verdrag voor de Rechten van Mens beschermde eigendomsrecht lijkt te schenden.

(lees hier meer)

Regels bij hospitaverhuur:
  • hospita/hospes heeft zelf zijn hoofdverblijf in de woning;
  • hospita/hospes heeft meer dan 50% van de GBO tot zijn beschikking;
  • vergunningsvrij;
  • de onderhuurder heeft een privé ruimte van minimaal 12m2 tot zijn beschikking;
  • onderverhuur aan maximaal 1 huishouden;
  • onderverhuur pas na 2 jaar bewoning door hospita/hospes. Dit geldt niet voor mantelzorgers en familieleden.

Vanaf 1 januari 2020 gelden de regels uit de Huisvestingsverordening ook voor woonboten. Dit betekent dat onder andere de regels voor kamerverhuur, vakantieverhuur en Bed & Breakfast voor alle woonruimten  vanaf 1 januari 2020 hetzelfde zijn.

Lees meer  wat wil het stadsbestuur in 2020 op woongebied veranderen in de stad?

(bron AT5).

Echter, deze maatregelen kunnen nog veranderen, want zowel de regering als de gemeente Amsterdam moeten nog een definitief besluit nemen. Ik zal daar zo spoedig mogelijk over berichten.

  • Fiscale veranderingen in box 3: 

Het Kabinet gaat vanaf 2022 rekenen met ‘realistisch’ rendement over spaargeld – áls de rente laag blijft, wordt je spaargeld tot €440.000 niet belast. Wat blijft, is dat voor het rendement op spaargeld en beleggingen gerekend wordt met een fictief rendement. Alleen zou dat beter moeten aansluiten bij marktrendementen van verschillende soorten beleggingen.

Voor sparen geldt straks een laag verondersteld rendement van 0,09 procent en voor beleggingen én voor onroerend goed geldt een hoger verondersteld rendement van 5,33 procent. De vermogensbelasting over dat ‘forfaitaire rendement’ gaat naar 33 procent. Lees hier het hele verhaal van Business Insider:

De belasting op je vakantiehuis of tweede woning voor verhuur kan wel 5 keer over de kop gaan met de nieuwe belasting in box 3

  • Regels in andere steden:

Utrecht

Huisvestingsverordening per 1/7/19
  • Meer sociale huurwoningen worden verloot,
  • Woningzoekenden behouden 75 procent van hun wachttijd bij het accepteren van een sociale huurwoning;
  • Middeninkomens krijgen voorrang bij nieuwbouwwoningen in de categorie middenhuur.
Kamers verhuren

Hospitaverhuur

  • zonder vergunning aan maximaal 2 andere personen;
  • Hospita/hospes is voor 10% eigenaar van de woning;

Woongroep – zonder vergunning:

  • Verhuren aan > 2 – personen die voor langere tijd met een gezinsverband vergelijkbaar samenlevingsverband met elkaar aan gaan;
  • De woongroep staat minimaal 1 jaar ingeschreven als woningzoekende;
  • De woongroep staat minimaal 1 jaar als groep geregistreerd op de lijst van woningzoekenden of heeft langer dan 1 jaar op hetzelfde adres gewoond;
  • Een woongroep is georganiseerd in een formele rechtspersoon (opgericht bij notariële akte en met inschrijving bij de kamer van koophandel) en heeft een gezamenlijke rekening. Van deze rekening worden de vaste lasten en dagelijkse uitgaven betaald;

Voldoet de woongroep niet aan deze voorwaarden, dan moeten ze een omgevingsvergunning aanvragen en evt. ook omzettingsvergunning (dit geldt ook als ze niet zelf in de woning wonen).

Ouders die voor hun studerende kind en medestudenten een huis willen kopen, kunnen een tijdelijke omzettingsvergunning aanvragen. Deze vergunning is voor maximaal 5 jaar. Deze vergunning wordt aangevraagd door een van de ouders. Het kind moet studeren aan onderwijsinstelling die in Utrecht is gevestigd.

Voor kamerverhuur geldt een belastingvrijstelling van  € 5.367,-.

Den Haag

Woning tot 142 punten:
  • Huisvestingsvergunning is verplicht bij een zelfstandige woonruimte.
  • Woningcorporatie vraagt vergunning aan,
  • Particulier verhuurder: vraagt huurder vergunning aan.
  • Beoordeling op inkomen, grootte van de woning en grootte van het huishouden.
  • Woning moet minimaal 12 m2 gebruiksoppervlakte per  persoon hebben
  • Is de woning groter dan 80m2, dan moeten er minimaal 3 personen wonen
  • Kale huurprijs is  € 720,42 of lager (bedrag vanaf 1 juli 2019).
  • Jaarinkomen van uw huishouden is € 46.238 of minder.
  • Nederlandse nationaliteit of geldig verblijfsvergunning
Woning tussen 142 en 185 punten:
  • Vergunning is verplicht 
  • Huurder vraagt vergunning zelf aan.
  • Jaarinkomen van huishouden is € 57.053 of minder bij een eenpersoonshuishouden of € 67.053 of minder bij een huishouden met 2 of meer personen (bedrag vanaf 1 juli 2019).
  • Nederlandse nationaliteit of geldig verblijfsvergunning
Geen vergunning nodig:
  • Woning meer dan 185 punten.
  • Koopwoning
  • Kamer
  • Campuscontract
  • Verhuur onder de leegstandswet
Kamerverhuur
  • Maximaal 3 personen  per woning = vergunningsvrij;
  • Woon je er zelf, dan telt jij en je gezin mee;
  • Meer dan 4 personen => omzettingsvergunning aanvragen voor kamerverhuur;
  •  In de wijken Schildersbuurt, Transvaalkwartier, Regentes- en Valkenboskwartier, Rustenburg- Oostbroek en Laakkwartier is kamerverhuur aan meer dan 3 personen niet toegestaan;
  • Kamerhuurder heeft minimaal 12m2 GBO, (incl. kamer, keuken, badkamer en toilet);
  • Bij verhuur aan 5 personen en meer, gelden extra brandveiligheidseisen.

Rotterdam

Rotterdamwet

Een Rotterdamwet woning staat in een wijk en/of buurt die onder de Rotterdamwet valt (Wet bijzondere maatregelen grootstedelijke problematiek). De wet geeft gemeenten extra mogelijkheden om problemen in bepaalde wijken en/of buurten aan te pakken.

Woningdelen
  • Zelfstandige woonruimte;
  • Iedere bewoner gemiddeld 18 m2, eigen kamer +gemeenschappelijk deel;
  • In het huurcontract staan afspraken voor vrijwilligerswerk door studenten ten behoeve van de wijk of buurt
  • Minimaal voor 1 jaar.
Kamerverhuur
  • Vergunning voor verhuur aan 4 of meer personen, waar je zelf niet woont;
  • Woon je er wel zelf, dan vergunning bij verhuur aan 3 of meer personen;
  • Bij verhuur aan 5 personen of meer, gelden aparte brandveiligheidseisen.

Kijk voor regels in de overige steden op de website van de betreffende gemeente.

Mocht je meer advies wensen, dan kan ik je hierbij van dienst zijn.

Leave a Comment

Het e-mailadres wordt niet gepubliceerd. Vereiste velden zijn gemarkeerd met *