Blog

Huurovereenkomst voor bepaalde tijd – voorwaarden

Huurovereenkomst voor bepaalde tijd - voorwaarden
14/4/20 -UPDATE Corona Noodwet onder aan het artikel
Per 1 juli 2016 kan een verhuurder een huurovereenkomst voor bepaalde tijd afsluiten met zijn huurder.

Alleen als een huurovereenkomst aan de specifieke voorwaarden voldoet, is het een ‘Huurovereenkomst voor bepaalde tijd die van rechtswege eindigt’, anders is er sprake van een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd en dat wil je als verhuurder nu net niet. Wat zijn de voorwaarden voor deze huurovereenkomst?

Voorwaarden
  1. Deze huurovereenkomst heeft een maximale duur van 2 jaar voor zelfstandige woonruimte en 5 jaar voor onzelfstandige woonruimte;
  2. De huurder heeft geen huurbescherming, wel huurprijsbescherming*. De huurder kan de huurprijs tot na 6 maanden na beeïndiging van de huurovereenkomst laten toetsen bij de Huurcommissie;
  3. De huurovereenkomst hoeft niet te worden opgezegd, maar eindigt van rechtswege. De verhuurder moet wel de huurder – binnen 3 tot 1 maand voor het einde van de huurovereenkomst – melden dat de huurovereenkomst gaat eindigen;
  4. Verhuurder kan de huurovereenkomst niet tussentijds opzeggen, de huurder kan dit – met in achtneming van 1 betalingstermijn – wel.
Valkuilen
  • Een huurovereenkomst legt vast wat verhuurder en huurder zijn overeengekomen en bij een toetsing bij de Huurcommissie of door een rechter, zullen zij niet alleen taalkundig kijken, maar zij kijken ook naar de voorwaarden die zijn opgenomen in deze overeenkomst. Het is daarom belangrijk om goed vast te leggen dat het hier gaat om een huurovereenkomst voor bepaalde tijd die vanwege rechtswege eindigt:

OVERWEGENDE DAT

Partijen onderkennen dat dit een huurovereenkomst voor bepaalde tijd is als bedoeld in artikel 7: 271 lid 1 tweede volzin jo. artikel 228 lid 1 BW en dat de huurovereenkomst derhalve van rechtswege eindigt op de overeengekomen einddatum, zonder dat opzegging van de huurovereenkomst is vereist en zonder dat huurder enige vorm van huurbeschermving heeft.

  • Verder is het van belang om alle voorwaarden van deze overeenkomst te respecteren. Vaak willen verhuurders het eerste jaar niet verrast kunnen worden door een vertrekkende huurder en leggen daarom vast dat de huurovereenkomst voor 1 jaar niet kan worden opgezegd door partijen. Echter deze clausule is in strijd met de voorwaarden voor een Huurovereenkomst voor bepaalde tijd.
  • Laat verhuurder de termijn van de huurovereenkomst verlopen of vergeet verhuurder de huurder schriftelijk te informeren, dan loopt de huurovereenkomst door voor onbepaalde tijd en heeft huurder volledige huurbescherming. De verhuurder kan dan alleen nog opzeggen met toestemming van de huurder of door tussenkomst van de rechter.
  • Als deze huurovereenkomst voor maximaal zes maanden is gesloten en door partijen wordt verlengd (tot maximaal een periode van twee jaar of vijf jaar bij onzelfstandige woonruimte), dan wordt deze overeenkomst ook een van onbepaalde tijd. Je mag dus niet verlengen met dezelfde huurderDe huurovereenkomst was aangegaan voor een bepaalde, maar kortere periode dan de maximale 2 jaar, maar is wel eindig na die afgesproken periode.
  • Woningcorporaties zijn uitgesloten voor deze huurovereenkomst voor bepaalde tijd.

*

  • Huurbescherming betekent dat de verhuurder niet zomaar de huur op kan zeggen.
  • Huurprijsbescherming wil zeggen dat de huurprijs afhankelijk is van het aantal punten dat een woning scoort via het puntenstelsel van de WWS. Per 1 juli 2018 is de liberalisatiegrens 143 punten geworden, dat is de grens waarboven de huurprijsbescherming niet van toepassing is..
UPDATE: Corona Noodwet

Door het Covid-19 virus is er een noodwet van kracht en mogen huurovereenkomsten die eindigen tussen 31/3/20 en 1/7/20 met maximaal 3 maanden verlengd worden tot uiterlijk 1/9/20.

De verhuurder moet een brief sturen met de nieuwe einddatum.

Weigeren door verhuurder:
Belangrijk is dat de huurder slechts één week na de aanzegging einde huur de tijd heeft om aan zijn verhuurder verlenging te verzoeken. Daarna is hij te laat. Als de huurder verzoekt om verlenging hoeft de verhuurder daar niet altijd mee in te stemmen. De wet bepaalt gedetailleerd wanneer de verhuurder verlenging kan weigeren:

1. Als de woning is verkocht en in de verlengde periode in eigendom moet worden overgedragen;
2. Als de woning inmiddels aan een ander is verhuurd;
3. Als de verhuurder de woning zelf wil betrekken en inmiddels geen andere woonruimte meer heeft;
4. Als de verhuurder de woning wil renoveren en daartoe met derden al afspraken heeft gemaakt;
5. Als de verhuurder de woning wil slopen en daartoe met derden al afspraken heeft gemaakt;
6. Als de huurder zich niet als goed huurder heeft gedragen (zoals bijvoorbeeld bij een huurachterstand, of overlast).
Als de verhuurder verplichtingen is aangegaan met derden moeten die verplichtingen vóór 1 april 2020 zijn aangegaan.

Indien de verhuurder niet instemt met verlenging, moet hij dat binnen één week na het verzoek van de huurder aan de huurder meedelen. Daarna is hij te laat.
Een huurder kan aan de rechter vragen om de verhuurder te dwingen wel in te stemmen met de verlenging, maar dan moeten er zwaarwegende redenen worden aangevoerd. Dit geldt ook voor de verhuurder bij de weigering.

11 Comments

  1. T meijs

    Als het huurcontract naar 2jaar afloopt en de huurder heeft nog geen nieuw huur adres gevonden mag ik dan voor 2 maanden verlengen?

  2. Marian

    Geachte T. Meijs,

    Als u een huurovereenkomst heeft voor bepaalde tijd met een maximum van 2 jaar (op basis van art. 7.271BW) kan de huur niet zonder gevolgen verlengd worden, want na verlenging zal deze huurovereenkomst er een worden van onbepaalde tijd en heeft de huurder huurbescherming.
    Echter, in deze Corona tijd is er een noodwet van kracht en mogen huurovereenkomsten die eindigen tussen 31/3/20 3n 1/7/20 met maximaal 3 maanden verlengd worden tot uiterlijk 1/9/20.

    De verhuurder moet een brief sturen met de nieuwe einddatum.

    Weigeren door verhuurder:
    Belangrijk is dat de huurder slechts één week na de aanzegging einde huur de tijd heeft om aan zijn verhuurder verlenging te verzoeken. Daarna is hij te laat. Als de huurder verzoekt om verlenging hoeft de verhuurder daar niet altijd mee in te stemmen. De wet bepaalt gedetailleerd wanneer de verhuurder verlenging kan weigeren:

    1. Als de woning is verkocht en in de verlengde periode in eigendom moet worden overgedragen;
    2. Als de woning inmiddels aan een ander is verhuurd;
    3. Als de verhuurder de woning zelf wil betrekken en inmiddels geen andere woonruimte meer heeft;
    4. Als de verhuurder de woning wil renoveren en daartoe met derden al afspraken heeft gemaakt;
    5. Als de verhuurder de woning wil slopen en daartoe met derden al afspraken heeft gemaakt;
    6. Als de huurder zich niet als goed huurder heeft gedragen (zoals bijvoorbeeld bij een huurachterstand, of overlast).
    Als de verhuurder verplichtingen is aangegaan met derden moeten die verplichtingen vóór 1 april 2020 zijn aangegaan.

    Indien de verhuurder niet instemt met verlenging, moet hij dat binnen één week na het verzoek van de huurder aan de huurder meedelen. Daarna is hij te laat.
    Een huurder kan aan de rechter vragen om de verhuurder te dwingen wel in te stemmen met de verlenging, maar dan moeten er zwaarwegende redenen worden aangevoerd. Dit geldt ook voor de verhuurder bij de weigering.

  3. Maartje van der Maas

    Beste lezer,

    Ik ben een verhuurder. Het contract met mijn huidige huurder loopt eind juni af, dan zit er een jaar op. Ik heb hem een email gestuurd om hem daarop te wijzen.

    Wij willen echter graag verder met deze huurder want het is een net persoon en hij betaalt op tijd.

    Wat zijn de gevolgen als ik verder ga met deze persoon? Wat voor contract moet ik dan afsluiten?

    Ik hoop van u te horen.

    Vriendelijke groet, Maartje

  4. Laura

    Hallo, ik heb een huurovereenkomst van 1 jaar waarbij ik maandelijks betaal. Deze huurovereenkomst eindidigd 1 juli 2020. Nu ga ik 1 juni verhuizen en mijn huurbaas heeft in het contract opgenomen dat ik het eerste jaar niet kan opzeggen en daarna geld een opzegtermijn van 3 maanden.
    Klopt het dat de huurovereenkomst van 1 jaar na dit jaar automatisch doorloopt in een huurovereenkomst van onbepaalde tijd waarin ik dan maar 1 maand opzegtermijn zou moeten hebben?
    Nu heb ik 6 mei opgezegd. Ik ga er van uit dat ik de maand juni nog moet betalen maar moet ik juli dan ook nog betalen, omdat ik het eerste jaar niet kan opzeggen?
    Mag het volgens de wet dat ik het eerste jaar niet mag opzeggen? Ik heb in mijn opzeggen ook vermeld dat ik de huurovereenkomst van een jaar niet verleng, ben ik dan niet gewoon van dat contract af na 1 juli zonder na 1 juli nog te betalen?

  5. Wendy

    Ik wil een kamer onderverhuren aan een student in een appartement dat ik van mijn ouders huur, maar wil voorkomen dat wanneer ik over enkele jaren de woning verlaat mijn ouders nog met een huurder blijven zitten die huurbescherming geniet. Kan ik een huurovereenkomst aangaan met mijn onderhuurder voor bepaalde tijd (1 jaar) en deze jaarlijks automatisch laten verlengen met 1 jaar of zijn er andere constructies mogelijk?

  6. Tineke

    Ik volg graag de vraag van Wendy.

  7. Marian

    Beste Wendy en Tineke,

    Je hebt voor kamerverhuur 2 mogelijkheden, namelijk de huurovereenkomst voor bepaalde tijd voor onzelfstandige woonruimte met een maximum van 5 jaar (zie Voorwaarden ad 1) en de hospita overeenkomst.

    Voorwaarden hospita overeenkomst:
    * huurovereenkomst voor een onzelfstandige woonruimte, waarvan de huurder inwoont
    bij de eigenaar;
    * eigenaar kan tot 9 maanden na aanvang van de overeenkomst deze beëindigen
    zonder opgaaf van redenen, met een opzegtermijn van 3 maanden;
    * wordt de huurovereenkomst niet beëindigd binnen 9 maanden, wordt de huur een huur
    van onbepaalde tijd.
    * toetsing aanvangshuurprijs tot 6 maanden na afloop huurovereenkomst.

  8. max

    Goedendag,
    De opzegtermijn bij een hospitaovereenkomst vanuit de verhuurder is 3 maanden. Ik wil echter een kamer voor minimaal 1 en maximaal 3 maanden verhuren. Dus stel dat iemand het wil huren voor 6 weken, hoe regel ik dat het contract na de 6 weken van rechtswege eindgt? Of moet ik de opzeggen na 6 weken bij het aangaan van het contract overeen komen?
    Bedankt alvast voor uw reactie!

  9. Marian

    Beste Max,

    De eerste vraag die je moet stellen als je voor 6 weken verhuurt, of er geen sprake is van vakantieverhuur, of tijdelijke verhuur omdat iemand even niet in zijn eigen huis kan wonen. Dan kun je gebruik maken van een standaard huurovereenkomst voor bepaalde tijd, maar wel precies omschrijven waarom partijen voor deze korte tijd een overeenkomst aangaan. Bij ‘Overwegende’ beschrijven dat
    * deze overeenkomst wordt aangegaan voor 6 weken;
    * huurder de woning wil huren voor korte tijd en verhuurder wil verhuren voor korte tijd.
    Het moet overduidelijk zijn dat de huurder hier ook belang bij heeft.

    Wil je toch gebruik maken van de hospita overeenkomst, dan moet je dit ook bij ‘Overwegende’ deze omschrijving gebruiken. En bij ondertekening, direct de overeenkomst weer opzeggen.

    Succes.

  10. Stien

    Hallo, ik heb een vraag over de volgende situatie. Ik heb een appartement dat ik verhuur aan 2 personen (voor het gemak even A en B(. Nou gaat er A weg, en zal ik een nieuwe contract opstellen met B en een nieuwe persoon C. Kan ik dan weer een nieuwe tijdelijk huurcontract afsluiten?

    mvg, Stien

  11. marie

    Goedendag,

    Ik huur een woonruimte voor 2,5 jaar (vanaf 2018); private sector. Mijn huurcontract was voor bepaalde tijd van 1 jaar. Ik ben er blijven wonen, geen bericht ontvangen over beëindiging contract en heb altijd op tijd de huur overgemaakt. Nu – 2,5 jaar na afsluiting van het contract – wil de verhuurder de ruimte aan andere mensen bieden. Ik wil er graag nog 2-3 jaar blijven wonen. Mijn vraag:

    1) Heb ik een huurcontract voor onbepaalde tijd (omdat deze ‘stilzwijgend’ is verlengd)? En mogen we de opzegging v.d. verhuurder weigeren?
    2) Ook als er in het huurcontract staat: ‘de huurder verklaart de onderhavige ontroerende zaak voor korte termijn te huren en het gehuurde nimmer als zijn hoofdverblijf te beschouwen. De huurder verklaart reeds nu met de huurbeëindiging te hebben ingestemd en geen aanspraken te doen op huurverlenging, uit welke hoofden dan ook, te maken en daarvan afstand te doen’.

Leave a Comment

Het e-mailadres wordt niet gepubliceerd. Vereiste velden zijn gemarkeerd met *